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La seguridad jurídica de registrar una propiedad (Ausbanc)

viernes, 06 de julio de 2012

Han pasado de efectuar seis millones de operaciones en 2006, a un 50% menos en 2011. Aun así, los registradores de la propiedad, al pie del cañón, siguen siendo los únicos capaces de garantizar la correcta transacción de una propiedad.

A pesar de haber recibido algunas críticas a la hora de cobrar aranceles, o, incluso, alguna que otra comparecencia ante los juzgados por haber traspasado los límites legales, lo cierto es que los registradores de la propiedad inmobiliaria son los únicos capaces de garantizar, en este país, la correcta operación de compra y venta de lo que se denominan ‘fincas registrales’, un concepto que va mas allá de lo que entendemos por viviendas y locales.

El año pasado, el millar de registradores de la propiedad inmobiliaria colegiados en España celebraron su 150º aniversario. Fue en 1861, a raíz de la aprobación de la Ley Hipotecaria, cuando se creó este cuerpo de funcionarios  cuyo inmediato precedente fueron los integrantes de la ‘contaduría de cuentas’. Dichos funcionarios no cuestan nada al Estado, ya que sus servicios los pagan los propios usuarios a través de los honorarios que cobran. Su régimen es muy parecido al de los notarios con la diferencia de que, en una demarcación, puede haber varios integrantes de este cuerpo que se hacen la competencia entre sí y, en el caso de los registradores, tal circunstancia está descartada. España se divide en torno al millar de demarcaciones locales con registrador propio. Sólo en las grandes concentraciones urbanas, existe más de una demarcación. Para compensar, en las más pequeñas se concentran varios núcleos locales en un solo registro comarcal.

Modelo

El modelo registral español procede del modelo alemán creado en el siglo XIX. El otro gran modelo, el francés, se limita a registrar una transacción de compraventa, sin que eso signifique que se acredita la autenticidad de una propiedad.

La otra gran diferencia es la voluntariedad del registro en España. Salvo en el caso de la existencia de una hipoteca, el comprador no está obligado a presentar en el registro el bien adquirido.

Ahora bien, las ventajas son muchas más que los inconvenientes. Lo que se denomina ‘tercero hipotecario de buena fe’ “está totalmente protegido ante posibles fraudes”.

Bajo este término se agrupan las personas que adquieren un derecho de otra facultada para tal por el registro. La operación es a título oneroso, es decir, abonando y de buena fe. Se considera que lo que figura en el registro es cierto. Por mucho que luego aparezca otra persona que acredite ser el auténtico propietario, la posición de ese ‘tercero hipotecario de buena fe’ es inalterable. No se podrá hacer nada contra él y conservará dicho derecho sobre el inmueble.

El artículo 38.1 de la Ley Hipotecaria es tajante al respecto. La disputa jurídica, en un caso como el expuesto, debe dirimirse entre el que reclama sus derechos que no figuraban en el registro y el que los transmitió, con el resultado de una posible indemnización de por medio, pero jamás poniendo en cuestión la transmisión.

A ésta se la considera por la Ley “la más fuerte, la más radical y la más poderosa”. Estos beneficios arrancan, además en última instancia, de la presunción ‘iuris tantum’ también contemplada para estos supuestos en la Ley Hipotecaria: “a todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo”. Como consecuencia de dicho principio, que invierte la carga de la prueba, se favorece al ‘tercero de buena fe’ con toda una serie de medidas de “ataque y defensa judicial, así como de protección de sus derechos en relación con terrenos colindantes, la administración, etc.”.

Garantías

En otras palabras, uno es muy libre de no tener registrados sus inmuebles, pero tendrá mucha más seguridad y le será más fácil transmitirlos si los tiene inscritos. En este sentido, los registradores de la propiedad se convierten en los garantes de cara a los usuarios de compra y venta inmobiliaria. Y no sólo bajo un punto de vista legal, sino también real. Si una nota registral señala que no hay inconveniente alguno para adquirir una finca concreta, la operación mercantil se hace con todas las garantías y seguridades jurídicas.

Existe, además, la posibilidad de estar en desacuerdo con las actuaciones llevadas a cabo por los registradores. En tal supuesto, se puede recurrir como cualquier acto administrativo llegando incluso, si hace falta, a la Dirección General de Registros y del Notariado del Ministerio de Justicia y a las instancias judiciales correspondientes. Además, en la regulación legal de los registros, se contempla la posibilidad de llevar a cabo la llamada ‘calificación alternativa’ consistente en que, en caso de discrepancia con la resolución del registrador se puede solicitar que otro reexamine el asunto para ver si está conforme con la decisión del primero

En cuanto a la minuta de honorarios, los aranceles de los registradores, igual que los de los notarios, están regulados por Ley. En caso de disconformidad se puede proceder a la impugnación. Ahora bien, habrá que tener en cuenta que, como para poder inscribir los derechos en el registro se hace necesaria la liquidación fiscal previa oportuna, en ocasiones dentro de la misma oficina registral, mediante un convenio con la Hacienda Pública, se desarrollan funciones de liquidadores de impuestos. En cualquier caso, esas liquidaciones deberán constar en un apartado independiente dentro de la factura .

Pérdidas

Los registradores de la propiedad, como los abogados y notarios, tienen la obligación de informar al servicio ejecutivo de la Comisión de Prevención de Blanqueo de Capitales de cualquier operación sospechosa de haberse utilizado dinero negro.

En el año 2006, los registradores de la propiedad batieron el record histórico de asientos: seis millones. Una cifra que ha bajado hasta la mitad en 2011 como consecuencia de la paralización del mercado inmobiliario. Igual que los notarios, los registradores han advertido de que tal circunstancia les está suponiendo serios problemas económicos agravados, además, por la fuerte inversión que llevaron a cabo a principios del siglo, para informatizar los dos millones de tomos de papel que conforman sus archivos, con un coste estimado de 40 millones de euros. La solución, según ellos, está en que el Estado les traspase las competencias de los registros civiles. “Los registradores estaríamos dispuestos a asumir esas competencias –señala el decano del Colegio, Alfonso Candau– contamos con los medios,  la tecnología y el personal para asumir las competencias e, incluso, la distribución geográfica diseñada por el Gobierno nos favorece, porque se ha concentrado en poblaciones importantes. Creo que los registradores, en la gestión del Registro Civil, pueden ofrecer rendimientos eficientes por un coste menor y esto, por supuesto, respetando la gratuidad para el usuario”.

Este asunto ha quedado aparcado tras el cambio de gobierno. El actual ministro de Justicia, Alberto Ruiz-Gallardón, no se ha pronunciado al respecto. Pero lo cierto es que en los Presupuestos Generales del Estado recientemente aprobados se mantiene la partida de modernización tecnológica del registro civil por lo que da la sensación de que si el ejecutivo, en la situación actual, mantiene dicha inversión es por que no tiene mucha intención de desprenderse de este instrumento. Los registradores tendrán que esperar.

“Potencia mundial en el campo de los registros de la propiedad"

Desde 1861, cuando se aprobó la primera ley hipotecaria española, los registros de la propiedad no han hecho más que ganar en seriedad y eficacia. Hasta tal punto, que registrar una propiedad en España equivale a garantizarla ante el mundo, con todo lo que ello significa.
El derecho internacional privado deja claro que es la autoridad mercantil de cada país la encargada de gestionar las titularidades de la propiedad sean del signo que sea, sociedades, patrimonios, mobiliarios e inmobiliarios.
Pero a la hora de establecer modelos, está claro que se mira al nuestro como el más eficaz y rápido. Según la directora de relaciones internacionales del Colegio de registradores de la Propiedad, Almudena Galán, “gracias a nuestra tecnología jurídica registral, España se ha convertido en una potencia mundial de primer orden en el campo de los registros de la propiedad”.
Tal afirmación se basa en datos tan objetivos como el volumen de peticiones que reciben los registradores de la propiedad españoles del exterior. “Nuestro sistema, –añade Galán– ahorra al propietario una media de 1.140 dólares por operación, si se compara con el coste que se alcanza en Nueva York, California o Kansas”.
La rapidez y eficacia alcanza a las ejecuciones hipotecarias que en España oscilan entre dos y cinco meses, frente a los cuatro años y medio de Francia o Italia.
La colaboración del Colegio de Registradores ha culminado con el Congreso Iberoamericano de Registradores, celebrado el pasado febrero en Cádiz, con la asistencia de altos mandatarios del área latina, entre ellos el ex presidente de Uruguay, Julio María Sanguinetti.
Un congreso que coincidió con el IV Congreso de Registradores de España, y en el cual se debatieron los resultados de la Carta de Derechos y Deberes del Usuario de los Registros de la Propiedad, Mercantiles y Bienes Inmuebles.
Asimismo, nuestros registradores colaboran estrechamente en la confección de la llamada Red Registral Europea que deberá concluir en el denominado Espacio Único Registral Europeo.

Derechos y deberes del usuario de los registros de la propiedad

El 3 de julio de 2009, bajo el título ‘El registro como institución jurídica al servicio del usuario’, se celebró en la localidad boliviana de Santa Cruz de la Sierra, el IX Encuentro Registral cuyo principal resultado fue la elaboración de la Carta de Derechos y Deberes del Usuario de los Registros de la Propiedad, Mercantiles y Bienes inmuebles.
Un documento que consta de 11 apartados, el primero de los cuales es el derecho que tiene todo ciudadano a la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario, mobiliario y societario “a través de un registro”.
El ciudadano también tiene derecho a que este servicio aporte una publicidad registral auténtica de la titularidad del derecho de propiedad. “La modernización tecnológica en los registros de la propiedad debe estar dirigida a mejorar el valor y eficacia jurídica de los asientos registrales”, concluye el apartado tres de la Declaración que también añade el derecho a “una calificación registral independiente, responsable por parte del registrador, que evite la conflictividad judicial”.
El apartado en materia de asesoramiento supone una novedad al otorgar “carácter de obligatorio” el asesoramiento que debe recibir el usuario por parte del registrador quien “ha de realizar una información en un lenguaje claro que permita al ciudadano conocer el contenido de la operación registral y sus cláusulas de una manera inequívoca. Asimismo, el registrador tiene la obligación de tratar confidencialmente la información que se le vaya a facilitar de acuerdo con las leyes de protección de datos de los países firmantes de este protocolo.
La Declaración contempla la creación de oficinas de protección de consumidores y usuarios en las que se atenderán las quejas y reclamaciones relativas al servicio prestado. Asimismo, debe establecerse un sistema de interconexión entre las oficinas registrales del país para controlar las diferentes bases de datos. Y, por último, se establece la exigencia de cualificación profesional en el ámbito jurídico para todos los trabajadores al servicio de este tipo de registros.

 

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