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Cambios para dinamizar el mercado inmobiliario (Expansión)

astelehena, 14 maiatza 2012

IGNACIO ALBENDEA SOLÍS

El Consejo de Ministros aprobó el pasado viernes un informe sobre las directrices básicas plasmadas en el anteproyecto de Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas, que modifica de nuevo la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994 de 24 de Noviembre, en adelante LAU), que ya sufrió reformas con las Leyes de 19/2009 de 23 de Diciembre y en materia de procesos arrendaticios, para agilizarlos, en la Ley 1/2000 de 7 de Enero y en 2011.

Las medidas que se pretenden aprobar con este futuro proyecto de Ley son variadas y en diversas direcciones. Unas de naturaleza jurídica y otras de carácter tributario. Las primeras modifican directamente la LAU y afectan al principio de libertad de pactos entre las partes, como la actualización de la renta, no sujeta exclusivamente al IPC, o la posibilidad de recuperación de la vivienda por la parte arrendadora, aunque no se pacte en el contrato como se establece en la actual LAU, cuando la necesite para sí, sus familiares en primer grado de consaguinidad o su cónyuge tras el divorcio o nulidad matrimonial, lo cual parece más que razonable, pues muchas veces se olvidaba este pacto; o como el derecho del arrendatario de desistirse del contrato en cualquier momento con un preaviso de un mes (hasta ahora solo era posible para el arrendatario con contratos de 5 años de duración, una vez pasados los 5 años), dejando al libre pacto una posible indemnización a favor del arrendador; también afectará la reforma a la reducción de la duración obligatoria del contrato de arrendamiento de vivienda de 5 a 3 años, y de la prórroga tácita de 3 a 1 año, por supuesto en beneficio del arrendador y en perjuicio del arrendatario.

Es trascendental la introducción de la posible renuncia del arrendatario a los derechos de adquisición preferente (tanteo y retracto), siempre voluntaria, de forma tal que la no renuncia presume su vigencia. Igualmente relevante, que supone adicionalmente una transformación del régimen del arrendamiento en los supuestos de transmisión de la vivienda, es el que la vigencia del arrendamiento de viviendas quede supeditada a la previa inscripción de éste en el Registro de la Propiedad en dichos casos. Se pretende dotar de mayor seguridad jurídica la figura del tercero hipotecario e intensificar la eficacia jurídica de la publicidad registral y, en definitiva, de los Registros de la Propiedad. Esperemos que se salvaguarden los derechos de los arrendatarios con contratos en vigor durante un periodo transitorio razonable.

De nuevo se introducen medidas procesales, con intervención de los Notarios y Jueces, con plazos perentorios para la resolución de los contratos y desahucios, con la finalidad última de "dejar libres y desocupadas" las viviendas de los morosos cuanto antes. Deberá ser cauto el legislador para que no se mermen auténticas garantías procesales de que goza cualquier inquilino o arrendatario en España.

Por lo demás, las otras medidas son de tipo fiscal, dirigidas básicamente a favorecer la constitución de las Sociedades Cotizadas de inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMIS), con un menor rigor y condiciones para su creación y una mejora de la fiscalidad de éstas. Junto a ello, se equiparan en el tratamiento fiscal los residentes y no residentes en el Impuesto sobre la Renta en el gravamen de las rentas procedentes de los alquileres.

Como novedad en esta materia se pretende aprobar una medida fiscal referida a las operaciones de venta de los inmuebles urbanos (únicamente de naturaleza urbana) que se hayan adquirido entre el 11 de mayo y el 31 de Diciembre del 2012, cuál es la de exención del 50% del gravamen de rentas (en el IRPF e Impuesto de Sociedades e Impuesto de la Renta de no Residentes) procedentes de dichas ventas, siempre que no hubiera existido vínculo alguno entre las partes con anterioridad, y en el ejercicio fiscal, cualquiera que éste sea, en que se produzca la transmisión.

En conclusión, bienvenida sea esta reforma que supone liberalizar un poco más el mercado de alquiler, dinamizándolo, siempre y cuando se respeten los derechos adquiridos y situaciones consolidadas en favor de los arrendatarios, con un razonable período transitorio, una vez que entre en vigor la Ley.

 

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